Comparatif — Agence traditionnelle vs IAD

Avant

Agence franchisée · réseau traditionnel

Situation actuelle

Après

Conseiller IAD · manager de réseau

An 3

01Les charges structurelles

Ce qu'il paie chaque mois

Loyer + charges locatives /mois 3 500 €

Redevance réseau (6 % + 2 % com.) /mois 4 000 €

Secrétariat mi-temps /mois 1 500 €

Portails annonces (SeLoger, LBC…) /mois 1 200 €

Comptabilité + assurances /mois 800 €

Outils, divers, fournitures /mois 1 000 €

🏋️Charges mensuelles

− 12 000 €

Par an144 000 €

Partent avant qu'il touche quoi que ce soitQu'il vende ou non

Ce qu'il paie chaque mois

🏠

Pôle d'équipe 750 €/mois. Un espace partagé pour retrouver son équipe — sans bail commercial.

🔗

Zéro redevance réseau. IAD n'est pas une franchise. Pas de royalties prélevés sur son CA.

👤

Zéro secrétariat. Les outils IAD remplacent l'assistante.

Pôle d'équipe (espace coworking partagé) /mois 750 €

Contribution IAD (accès outils + plateforme) /mois HT 167 €

💡Charges mensuelles HT

917 €

Par an~11 000 €

Charges libérées+ 133 000 €/an

02La production du patron

Il doit vendre lui-même pour tenir le CA

Transactions personnelles du patron 150 000 €

Il garde l'intégralité de sa production 150 000 €

Mais s'il ne vend pas — parce qu'il est absorbé par le management, l'admin ou un coup dur — le CA de l'agence s'effondre.

💼Production nette du patron

150 000 €

Rémunération100 % de ses ventes

ModèleTransactionnel pur

Même production — mieux rémunérée chez IAD

CA HT annuel du patron 150 000 €

4 tranches progressives IAD

Tranche HT	Taux	Net
0 → 65 000 €	69 %	44 850 €
65 001 → 80 000 €	75 %	11 250 €
80 001 → 100 000 €	80 %	16 000 €
100 001 → 150 000 €	85 %	42 500 €

📈Production nette du patron

114 600 €

Taux effectif moyen~76 %

Charges fixes0 €

03La production des négociateurs

Ce que les 3 négos rapportent à l'agence

CA généré par les 3 négociateurs 350 000 €

Rétrocessions négos (50 %) − 175 000 €

Marge agence sur leur production 175 000 €

S'ils partent — et ils partent — cette marge disparaît du jour au lendemain. Aucune récurrence. Aucun actif constitué.

👥Ce que les négos lui rapportent

175 000 €

ModèleTransactionnel pur

Si un négo partPerte sèche immédiate

Ce que son réseau lui rapporte — An 3

Niveau	Actifs	CA moy.	Taux	Récurrences
N1	8	100 000 €	7 %	56 000 €
N2	5	100 000 €	3 %	15 000 €
N3	4	100 000 €	1,5 %	6 000 €

🔄Récurrences annuelles

77 000 €/an

Par mois6 417 €

Que lui produise ou nonSon réseau travaille

04Ce qu'il lui reste au final

Bilan de l'année — Agence traditionnelle

Production personnelle150 000 €

Marge sur les 3 négociateurs175 000 €

Charges structurelles− 144 000 €

Récurrences réseau0 €

💼Net en poche — An 3

181 000 €

Par mois15 083 €

Rythme50 h+/semaine

Charges incompressibles144 000 €/an

Bilan de l'année — IAD An 3

Production personnelle nette114 600 €

Récurrences réseau (N1 + N2 + N3)77 000 €

Charges (pôle d'équipe + IAD)− 11 000 €

🚀Net en poche — An 3

180 600 €

Par mois15 050 €

Rythme~30 h/semaine

Charges fixes11 000 €/an

05La valeur patrimoniale

Ce que vaut son agence à la revente

Une agence transactionnelle ne se vend pas à sa vraie valeur. Voici pourquoi.

📋

Mandats simples et exclusifs. Ils expirent. Ils ne se transmettent pas.

👥

Les négociateurs partent du jour au lendemain. Leur production part avec eux.

🔄

Zéro récurrence. On ne peut pas valoriser ce qui ne rapporte rien de garanti.

🚫Valeur de revente estimée

Quasi nulle

Aucun actif récurrent cessibleVoilà pourquoi

Transmissible facilementNon

Ce que vaut son fonds IAD à la revente

Les récurrences IAD sont contractuelles et cessibles. La valeur du fonds s'estime sur les 12 derniers mois de récurrences encaissées.

Formule estimée

Récurrences 12 mois × 3

⚠️ Multiple non officiel — pas de barème IAD. Estimation basée sur les transactions observées, rapport offre/demande au moment de la cession. Varie selon le profil et le contexte.

Récurrences des 12 derniers mois77 000 €

Multiple de valorisation× 3

Cessible, transmissible, financableOui

🏆Valeur du fonds de commerce

231 000 €

Vs valeur agence avant+ 231 000 €

Et ça grossit chaque annéeRéseau actif →

06Conclusion & projection

Ce que ces cinq points démontrent

→ 181 000 € avant. 180 600 € après. 400 € d'écart de revenu. Mais 144 000 € de charges fixes à risque d'un côté — 11 000 € seulement de l'autre.

→ Un modèle constitue 231 000 € de patrimoine cessible en 3 ans, qui grossit avec le réseau. L'autre constitue une valeur quasi nulle — et stagne.

→ 50 heures par semaine à vendre et manager. Contre 30 heures — pendant que le réseau travaille. Et quand le marché s'arrête : les récurrences tiennent. Les charges fixes, elles, ne s'arrêtent pas.

→ Et le rapport humain change de nature. Fini le lien patron-négociateur. Entrepreneur à entrepreneur — même contrat, mêmes perspectives, mêmes intérêts. Ce changement libère autant que la suppression des charges.

Ce n'est pas une question de chiffre d'affaires.
C'est une question de ce qu'il reste quand la machine s'arrête.

Sans y répondre à votre place

Combien d'heures cette semaine avez-vous travaillé avant de toucher quoi que ce soit pour vous — et non pour payer vos charges ?

Dans combien d'années voulez-vous encore porter seul le poids de vos charges fixes — quelle que soit l'activité du marché ?

Quelle est la dernière fois que vous avez pris une vraie semaine sans penser au loyer qui tombe le premier du mois ?

Et si ce que vous avez bâti méritait une structure qui vous survive ?

Dans 10 ans, vous serez toujours dans l'immobilier.
La question, c'est de quel côté du modèle vous serez.

Le cas d'un confrère.
Avant. Après. En chiffres réels.

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